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2020年底,对买房者的最后警告!

2020-11-19

  每日房产干货第一时间呈现在你的面前!

  2020年快要完毕了,回想整年,你会慨叹这个世界比咱们料想的要杂乱的多。灰犀牛神出鬼没,黑天鹅满天乱飞。其实,哪年又不是呢。永久有无量的不确认性在前方等待着咱们。这个世界从来没有过一年是风调雨顺的,假设有,一定是暴风雨降临前暂时的幽静。正如高层每年都在大会上着重的相同:咱们正在阅历百年未有之大变局!

  可是你发现没有,在许许多多不安稳要素之中,只需相同是最为安稳的,不是GDP,不是CPI,不是M2,不是进出口贸易,更不是世界关系,而是我国楼市。不管世界风云变幻,我国的房地产出资额和商品房出售额永久是坚持平稳健康增加的。楼市才是那个最大确实定性。

  我国社科院在《房地产蓝皮书:我国房地产开展陈述No.17(2020)》中猜测:因为疫情影响,2020年我国商品房出售面积和出售额将大跌10%-12%。可是,计算局刚刚发布的数据显现本年1-9月份全国出售面积微跌1.8%,出售金额现已转正上涨3.7%。

  社科院的失误咱就不说了,房地产的耐性现已是众所周知了。所以说,我国的房地产肯定不能用经济学规则来简略套用,而是应该充沛结合国情、民意、舆情和人道来归纳考量的。

  2021年马上要来了,这个时分,我想咱们最关怀的便是房产生意怎样操作,未来还能不能买房出资?那么,今日我想结合一些实操战略,再和咱们深度讨论下未来楼市的趋势和走向。

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  昨日我和老朋友上海一个中介的店长谈天,他说他们店里最近几个月成交量很好。不仅是次新电梯房卖的好,连非学区的老破小都许多人买,并且本年这种内环内的老破小单价涨幅最少也在5000元/平以上,底子上是三季度开端涨的。

  我诘问他都是些什么样的人在买上海市中心的老破小呢?他说曩昔10天之内他们接连卖掉4套300万以内的老破小,其间3套都是上海交大的年青教师。这种海归博士都是刚入职交大,刚落户上海,作业很好,可是没有积储,手里只需几十万首付,直接就买交大邻近的这种老破小上车了。

  我的心里其实是很慨叹的,一个宗族祖坟上冒了青烟,费尽全家之力培养出来的海归博士,来到上海也只能从零做起,蜗居在30多平的老破小里。这个社会确实是很残暴。但另一方面也阐明,只需不断的有高知高能的年青人进入上海接盘最底层的老破小,才干持续推进上海整个楼市的良性翻滚。

  别的一个更为严酷的事实是,上海现在正在从部分结构性上涨转为全面性普涨。上半年最早开端领涨的是学区房和质量次新房,而从三季度开端包含市区老破小在内的许多一般住所也已开端跟涨。

  所以才造就了上海二手房成交量持续性的迸发,9月份一度高达3.1万套,现已追上了2016年的火爆行情。至于新房的炽热和土拍的高溢价就不必我再赘述了,各种媒体都有报导。

  咱们都知道我从本年3月份就开端预警上海楼市发动,那么现在年末我可以担任任的告知你:上海楼市正在进入全面普涨,并且年末会有翘尾行情,2021年上海的小阳春会十分炽热。

  有需求有方案的朋友,请看清形势,正确规划。

  2

  针对全国各城市的行情来看,经过收拾剖析,我把我比较确认的操作战略告知咱们,请有必要认真对待:

  新年前有必要买进的城市:上海、广州、北京、厦门;

  已到高位暂缓下手的城市:南通、徐州、沈阳、唐山;

  阴跌不止持续张望的城市:天津、贵阳、石家庄、太原、郑州、青岛、济南。

  最不值得房产出资的城市:长沙、温州。

  深圳新房倒挂,摇号打新值得参加,抢到便是赚到。二手房肯降价的就决断买进,价格没有优势的可以过完年再说。

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  下一年方案卖房的朋友,有必要马上现在就要到中介挂牌,挂完之后就可以第一时间体会到商场行情的改变,年末到底是行情变差了,仍是翘尾了,买家是迫不及待要买,仍是想要多砍砍价再说。比照年末和下一年开春的行情改变,你就能精确掌握操作节点,并能早人一步提早着手。

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  悉数城市,下一年方案买学区房的朋友,不要再等再张望了,延迟症解决不了你的焦虑。

  永久记住我一句话:学区房,有必要年末买进。

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  一般而言,判别一座城市下一年有没有行情,房价会不会涨,有个技巧,便是看本年新年前这个城市新房和二手房成交量有没有翘尾,也便是说有没有失常的增大,假设有,那么新年之后,这种行情就会持续延续下去,构成比较炽热的小阳春,假设小阳春管控不妥,就会持续炽热下去。

  假设没有翘尾,那就要看下一年的方针是否会有所宽松了。

  6

  非学区老破小,只需在一线和强二线要点城市并且是市中心才有价值,其它悉数城市都没有价值。

  非学区老破小的价格便是该板块的土地拍卖价格,房子价值底子归零。

  7

  三四五线城市房产出资,要么别买,要买只能买有钱人区。因为未来只需有钱人区才或许会有有限数量的接盘侠。这条很重要,有必要紧记。

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  平等配套和价位的两个楼盘,首选周边有空位的那个。有空位才干有地王,有空位才会有幻想。地都是越拍越高,新房都是越卖越贵。

  涨的最快的板块,永久都是正在规划和开发的板块。

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  买房千万不能寻求特性,你发型、服装、品尝可以特殊,但房子一定要大路货。咱们喜爱什么样的房子,你就买什么样的房子。咱们奢求住什么样的房子,你就出资什么样的房子。

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  经济适用房不要买;共有产权房不要买;经济型别墅不要买;loft产品不要买;一梯多户的酒店式70年产权住所不要买;20年房龄以上的塔楼不要买;寓居工作混合的住所不要买;旧楼创新、危楼改建、烂尾易手的房子不要买;远郊旅行景区的房子不要买;文旅项目不要买;任何当下马上拿不出产证的悉数二手房都不要买。

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  买二手房最好找中介,买新房最好不要找中介。

  因为,二手房最大的坑是房东。有中介参加,危险可以显着下降,即便出事,也可以拉中介来替罪羊和分管,丧心病狂的中介究竟是少量。

  而新房的坑没人可以防止,包含中介,除非你自己慧眼识珠,看完走人坚决不买。而中介带你去看新房,不管好坏都会鼓动你买进。在新房项目中,开发商和中介是穿一条裤子的,而出过后,中介不需求担任,锋芒只会指向开发商。

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  除非在本地有5套以上纯住所,再考虑出资商铺和写字楼。

  小区沿街底商相对来说比市郊购物中心的切割商铺和专业商场的商铺要靠谱,即便最差兰州拉面和沙县小吃也租的出去。

  写字楼只需是拿出来卖的,都是废物。好的写字楼悉数都是开发商自己持有保护收租的。分隔卖的写字楼日后保护办理定位必定是越来越差,最终进入租金越低质量越差质量越差租金越低的恶性循环。

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  依据上海东方公证处的揭露数据计算,2020年1-9月中旬这段时间内,总共有101个项目摇号,合计认筹35251人次,其间,身份证签发地是上海的有15236人次,签发地是外地的有19628人次,公司128人次,其它259人次。

  也便是说,在上海的新房购买人群中,外地人现已占比到达56%,超越了上海土著的43%。

  从本质上讲,上海早已不是上海人的上海,而是全国人民的上海。上海的高房价也底子不是上海人自己就能决议的。

  一个只靠本地人构成的楼市,是不健康的楼市。只需持续依托外地人来推进的楼市,才是欣欣向荣的楼市。

  因为出生率在持续下降,悉数城市都在走向老龄化。本地人的改进迟早会完结,本地人的出资需求不或许无限扩张。只需持续涌入的外地人,才干一步步的推高房价。

  说的显露一点,楼市便是不断忽悠外地人来接盘的一个伐鼓传花的游戏。没有后来人,花怎样传的下去?

  所以,各大城市都在毫无下限的争夺人才以及人口,这才是本源地点!

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  易居研究院11月11日发布的《2020年三季度10大世界都市房价陈述》显现:2020年三季度,纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海这全球10大都市的房价指数为151.4,与次贷危机后的低谷2009年二季度比较,上涨了69.9%。

  世界大都市房价持续性的上涨是大势所趋,我国底子不是特例。假设北京上海的房价十年都没有上涨,那才是灾难性的结果。

  并且,本年因为遭到疫情影响,全球钱银大放水,这10大世界都市的房价都呈现了显着的涨幅。阐明在全球超低利率和流动性过剩的影响下,大都市的房产仍然是最受欢迎的财物之一。

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  我知道咱们常常会听到一些砖家说,M2又涨了,房价又要发动了。其实,这是彻里彻外的外行话。真实影响房价的是M1,而不是M2。

  M1是狭义钱银,是指社会上流转的现金和银行活期存款。M1越高,阐明咱们把定期存款、理工业品、证券基金都换回变现了,接下来便是要用这些现金出资房产和股票了,而真实投入楼市的资金量是远远大于股市的。M2是广义钱银,除了现金之外还包含许多广泛方法的准钱银。所以,判别阶段性楼市行情,M1精准度更高。

  因而,只需M1增速持续上涨,接下来房价就会涨,历史上一向如此,如下图所示:

  那么,现在是个什么状况呢?2020年10月末,我国M1余额同比增加9.1%,增速别离比上月末和去年同期高1个百分点和5.8个百分点,创下了2018年2月以来近3年的新高。

  M1从疫情发生后,增速就直线上升,接下来我国全体房价稳步上涨现已是毫无疑问了!

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  咱们中华民族最大的一个特色便是,爸爸妈妈对子女的溺爱程度,远远超越子女对爸爸妈妈的关爱。为了孩子,爸爸妈妈可以献身悉数,包含自己。

  所以咱们常常看到的一种状况是,爸爸妈妈给孩子买大房子住,而自己宁可一辈子蜗居在老破小里。

  我国现在的现状是没有房地产税,没有遗产税,所以我国爸爸妈妈底子上都是把悉数工业悉数换成房子留给孩子,再留给孙子,盼望经过这样的方法把财富一代代的传承下去。

  这是我国特色,更是咱们整个社会的底色,不管阶层怎样,都是如此。所以,你现在应该理解,房地产税、遗产税为什么很难短时间内出台了吧。

  究竟网上一穷二白的愤青键盘侠并不是干流!

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  2010年之前,归于房地产商场化的十年。悉数城市都没有限购方针,房子随意买,买哪里哪里涨,哪里涨买哪里,炒房盛行,肯定的商场化。

  2010年之后,则是房地产钱银化的十年。这十年间,在宽钱银、宽信贷的支持下,房地产逐步金消融。个人、开发商、商业银行、地方政府,全都在金融杠杆之下快速完成财富迸发。

  2020年之后,房地产将是剧烈分解的十年。失去了炒作的土壤,方针的理性回归,对曩昔管控失误的总结,以及按捺楼市泡沫和保护金融安稳的需求,调控方针将长期存在。那么,各城市的楼市行情将会严厉依据城市的人口增量、资金增量、工业增量开端剧烈分解。

  2020年是我国楼市分解的元年!本年全国的冷热分解便是未来十年的真实写照!但未来会比本年愈加的严酷!

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  北方经济竞争力的下滑正在逐步扩展,现已开端从东北逐步分散到河北、河南、山东。北京的鹤立鸡群底子无法改变整个北方的颓势。

  中西部省份的各项资源正在加快的向省会城市集合,并且在很长的一段时间内,这些省会都底子不会呈现辐射带动效果,而是只会持续虹吸抽血。比方成都、重庆、郑州、长沙、合肥。

  南边也并非均衡开展。长三角、珠三角将是未来我国经济开展的龙头和重中之重。现在,悉数城市群之内,可以起到辐射带动效果的只需长三角和珠三角。因而,这两个城市群内的三四线城市,开展潜力会相对较大。

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  假设你是北方人,想要出资房产,除了北京,主张布局南边城市。北方城市的全体衰败,这才刚刚开端。

  中西部省份出资,只买省会,其它城市一概不值得糟蹋钞票。

  房产出资的终极目标,便是要在长三角和珠三角布局房产。能买一线最好,买不起一线就买二线,二线也买不起,就出资环沪、环深。

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  咱们关于阶层固化十分焦虑,其实,绝大多数人底子没有意识到,城市固化现已限制了你人生的天花板。

  挑选城市,比挑选工作和工作愈加的重要。工作只能决议你一段时间的生活方法,而城市,则决议你这辈子的人生高度!

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